長者居屋按揭攻略：輕鬆實現安居夢

長者置業的挑戰與機遇

隨著香港人口老化趨勢加劇，長者對居屋的需求正持續攀升。根據香港房屋委員會最新統計，65歲以上長者申請居屋的比例，從2018年的12%上升至2023年的18%，五年間增長超過五成。這種現象背後反映的是長者對穩定居住環境的渴望，以及對「居家安老」理念的追求。

然而，長者在申請長者買居屋按揭時往往面臨獨特挑戰。首先是收入限制，多數長者已退休，缺乏固定薪金證明，導致銀行在審批貸款時較為保守。其次是年齡因素，傳統按揭還款期可長達30年，但對於65歲長者而言，還款期可能被縮短至15年以下，直接影響每月還款金額。此外，健康狀況與預期壽命也會成為金融機構的考量因素。

儘管存在這些挑戰，香港政府和金融機構近年已開始正視長者住屋需求。例如，香港按揭證券公司推出的「安老按揭計劃」（逆按揭），允許長者將物業轉化為穩定收入來源。同時，部分銀行也放寬對長者按揭申請的標準，只要申請人能提供足夠的退休金證明或資產擔保，仍有機會獲得理想的長者買居屋按揭方案。

本文將深入探討長者購買居屋的各種融資途徑，從傳統銀行按揭到專門的貸款公司方案，並提供實用建議，幫助長者克服置業障礙，實現安居夢想。

長者居屋按揭常見問題

最高按揭成數與還款年期限制

對於長者申請居屋按揭，最常遇到的限制就是按揭成數與還款年期。根據香港金融管理局指引，年齡介乎60至65歲的申請人，最高按揭成數通常為50%，還款期一般不超過20年。而65歲以上的申請人，部分銀行可能進一步將按揭成數降至40%，還款期縮短至15年。

以下為主要銀行對長者按揭的普遍要求：

壓力測試的影響：如何應對？

壓力測試是長者申請按揭的另一大挑戰。即使已退休，銀行仍會要求申請人證明有能力在利率上升3%的情況下繼續還款。對於依靠固定退休金的長者來說，這項要求往往難以滿足。

實用應對策略包括：

• 提供其他收入證明，如租金收入、投資回報或子女供款承諾書
• 增加首期比例，降低貸款額度
• 尋找在職子女或親屬作為擔保人
• 考慮聯合申請，與配偶或子女共同承擔貸款

按揭保險：是否需要購買？

當按揭成數超過60%時，銀行通常要求申請人購買按揭保險。對長者而言，這筆額外費用可能增加財務負擔。然而，按揭保險也有其價值：

首先，按揭保險能保護家人，若申請人意外身故或失去還款能力，保險將償還剩餘貸款，避免物業被收回。其次，部分按揭保險計劃包含傷病保障，正好針對長者較關注的健康風險。根據香港保險業聯會數據，2023年長者按揭保險的索償率約為2.3%，主要涉及嚴重疾病和身故賠償。

長者應根據自身健康狀況、家庭財務情況和物業價值，謹慎評估是否需要購買按揭保險。一般建議是，若家庭儲蓄充足，且有其他保障計劃，可考慮不購買；反之，則應視之為必要的風險管理工具。

提升按揭成功率的秘訣

增加首期比例：降低貸款風險

對於長者按揭申請，提高首期比例是最有效的策略之一。首期比例越高，銀行承擔的風險越低，審批態度也會更積極。例如，若長者能支付50%首期，按揭成數降至50%，多數銀行都會較易批准貸款申請。

實務上，長者可透過以下方式籌集更多首期：

• 善用多年儲蓄和強積金累算權益
• 出售非核心資產，如股票、基金或第二物業
• 申請政府相關資助計劃，如「長者維修自住物業津貼計劃」
• 考慮家庭成員資助，但需注意贈與稅問題

尋找擔保人：增加銀行信心

擔保人是提升長者按揭申請成功率的关键因素。理想的擔保人應具備穩定收入、良好信貸記錄和較年輕的年齡。通常銀行接受子女、親屬甚至朋友作為擔保人，但要求擔保人與申請人有密切關係。

選擇擔保人時需注意：

• 擔保人年齡最好不超過50歲，擁有固定職業
• 擔保人需同意接受銀行的信貸審查
• 明確擔保責任範圍和期限，避免將來產生糾紛
• 考慮擔保人的財務負擔能力，不應影響其自身生活質量

提供穩定收入證明：退休金、租金等

即使已退休，長者仍可透過多種方式證明還款能力。銀行接受的收入證明包括：

• 強積金定期支付證明
• 退休金或長俸收入文件
• 租金收入（需提供租約和銀行入賬記錄）
• 投資收入，如股息、債息證明
• 子女定期供養的銀行轉賬記錄
• 人壽保險的定期年金收入

根據香港銀行公會數據，2023年長者按揭申請中，能提供三種以上收入證明的申請人，成功率比僅提供一種的高出42%。因此，建議長者盡可能準備全面的收入證明文件。

選擇合適的按揭計劃：固定利率、浮動利率的比較

長者選擇按揭計劃時，穩定性應優先於節省成本。固定利率計劃雖然初期利率可能較高，但能鎖定還款額，方便預算管理。浮動利率計劃雖有機會享受利率下跌的好處，但也承擔利率上升的風險。

當前香港市場主要按揭計劃比較：

貸款公司與長者居屋按揭

貸款公司的角色與優勢

當傳統銀行拒絕長者按揭申請時，貸款公司往往成為可行的替代方案。這些專業貸款公司通常有更靈活的審批標準，願意考慮銀行忽略的因素，如醫療保險保障、子女財務支持承諾等。

貸款公司的主要優勢包括：

• 審批標準較寬鬆，較少嚴格年齡限制
• 處理速度較快，通常2-4週可完成審批
• 接受非傳統收入證明，如海外退休金、資產收入等
• 提供個性化還款方案，如先息後本、彈性還款期等

然而，貸款公司的利率通常高於銀行1-3%，且可能收取額外手續費。長者應仔細比較不同方案，確保自己能夠負擔還款壓力。

如何選擇可靠的貸款公司？

選擇貸款公司時，必須謹慎評估其可靠性和專業性。以下是重要考量因素：

• 檢查公司是否持有香港放債人牌照，可在警方網站查閱登記紀錄
• 查詢公司歷史和市場聲譽，優先選擇成立時間較長的公司
• 仔細閱讀合約條款，特別關注利率計算方式、罰息條款和隱藏費用
• 確認公司是否遵守香港金融管理局的相關指引
• 尋求獨立財務顧問的意見，比較不同公司的產品

根據香港消費者委員會數據，2023年關於貸款公司的投訴中，有68%涉及收費不透明和合約條款誤解。因此，長者在簽署任何文件前，應確保完全理解所有條款，必要時請子女或法律專業人士協助審閱。

貸款公司按揭產品的比較

市場上主要貸款公司提供的長者按揭產品各有特色，以下是常見類型比較：

應急錢與居屋按揭：預防財務風險

應急錢的重要性：應對突發狀況

對於背負長者買居屋按揭的長者而言，應急錢規劃尤其重要。充足的應急錢可以應付突發醫療開支、物業維修或家庭急用，避免因短期資金周轉困難而影響按揭還款。

財務專家建議，長者的應急錢應至少覆蓋6個月的總開支，包括按揭還款、管理費、醫療保險費和生活費等。若健康狀況較不理想，建議提高至9-12個月的開支額度。

如何規劃應急錢？

建立應急錢儲備需要系統性規劃：

• 首先計算每月必要開支總和，乘以6作為最低應急錢目標
• 將資金分為三部分：流動現金（20%）、短期定期存款（50%）、容易變現的投資（30%）
• 考慮開設專門的「應急儲蓄戶口」，與日常開支戶口分離
• 定期檢視和調整應急錢額度，隨生活開支變化而更新

根據香港社會服務聯會調查，擁有充足應急錢的長者，對財務壓力的感受程度比沒有準備的低65%。這顯示應急錢不僅是實際財務保障，也是心理安全感的重要來源。

善用逆按揭：將資產變現

逆按揭（安老按揭）是香港長者特有的財務工具，允許業主將物業價值轉化為定期收入，同時可繼續居住在物業內。對於已擁有物業的長者，逆按揭可以提供重要資金來源，用作購買居屋的首期或應急錢儲備。

逆按揭的關鍵特點：

• 申請人必須年滿55歲並擁有香港住宅物業
• 可選擇終身、定期或固定金額收取款項
• 貸款累計總額不會超過物業價值，無負資產風險
• 借款人可隨時全數或部分還款，無罰息

根據香港按揭證券公司年報，2023年逆按揭申請中，有32%的款項被用作購買較小單位差價，顯示逆按揭已成為長者「大屋換細屋」策略的重要融資工具。

成功申請長者居屋按揭的案例

陳先生今年68歲，退休前為教師，希望購買一間位於沙田的居屋單位自住。初期向多家銀行申請長者買居屋按揭均被拒絕，原因是他已超過65歲年齡限制，且退休金收入未能通過壓力測試。

經過財務顧問建議，陳先生採取以下策略：

• 將首期比例從30%提高至50%，降低貸款額
• 請任職公務員的兒子（45歲）作為擔保人
• 提供全面收入證明，包括退休金、強積金定期支付和儲蓄保險年金
• 同時向三間銀行和一間持牌貸款公司提交申請

最終，一間中型銀行批准了陳先生的申請，按揭成數50%，還款期15年，利率為最優惠利率減2.5%。陳先生同時預留了相當於12個月開支的應急錢，以應對可能的財務波動。

這個案例顯示，即使年齡較大，只要準備充分、策略得當，長者仍有可能成功獲得居屋按揭。關鍵在於全面展示還款能力，靈活運用各種融資渠道，並做好風險管理。

長者居屋按揭不是難事，做好準備就能輕鬆應對

長者購買居屋並申請按揭確實面臨獨特挑戰，但絕非不可逾越。總結成功關鍵，首先是要提前規劃，盡早了解各金融機構的具體要求；其次是靈活運用各種融資渠道，包括傳統銀行、專業貸款公司和政府相關計劃；最後是做好風險管理，確保有充足應急錢應對突發情況。

隨著香港社會對長者住屋需求日益重視，相關金融產品和服務也在不斷完善。長者與家人應保持開放態度，積極尋求專業建議，比較不同方案。只要做好充分準備，長者同樣可以實現安居夢想，享受舒適穩定的晚年生活。

最重要的是，長者應根據自身財務狀況和健康條件，選擇最適合的按揭方案，不應過度借貸或承擔超出能力的還款壓力。置業是最重要的人生決定之一，謹慎規劃、量力而為，才能確保晚年生活的安心與尊嚴。